2022.12.26 건설사 미착공 PF 리스크(수도권 보다는 지방이 리스크 높음)
[신한투자증권 김선미] 건설 : Lesson Learned

미착공PF, 수도권 외곽/지방 현장이 아닌 고수익 서울/경기 개발사업이 다수


PF 지급보증의 내용도 개선되었다. 대형건설사들이 현재 갖고 있는 미착공 PF는 과거와 같은 악성 현장이 아닌 고수익 개발현장인 경우가 많은 것으로 파악된다. 대표적으로 현대건설의 CJ 가양동부지, 르메르디앙, 남산 힐튼호텔 사업이 있다, 해당 사업지들은 토지를 낮은 가격으로 확보해 사업 지연으로 증가할 금융비용을 감안해도 양호한 수익성이 기대된다. 개발이익의 규모가 축소될 수는 있지만 손실 프로젝트로 전환되지는 않을 것으로 보인다


미착공 PF의 입지를 봐도 리스크 감면이 확인된다. 과거 대형사들의 미착공 PF는 수도권 외곽, 또는 지방 사업장이었으나 현재의 미착공 PF는 서울/수도권의 비중이 높다. BBB급의 중소형 건설사들이 상대적으로 광역시 및 광역도 PF 비중이 높으나, 이들은 이미 착공이 된 프로젝들인 경우가 많아 인허가 및 브릿지론의 본 PF 전환 등의 사업 초기 리스크는 해소된 것으로 파악된다.


미분양/미입주 리스크, 일부 업체들에게 국한될 것


2023년 이후 건설사들이 미분양/미입주 및 PF 우발부채로 대규모 손실을 볼 가능성은 낮다고 판단한다. 리스크는 1) 대구/인천 등 문제 지역에의 분양 의존도가 높거나, 2) 현금 유동성 대비 PF 우발부채 규모가 크고, 3) 고수익을 목적으로 한 연대보증/채무인수 신용보강 비중이 높으며, 4) 단기에 만기 도래 금액이 큰 건설사들에게 국한될 것으로 예상한다.


주택 호황기를 거쳐 유동성이 풍부해진 건설사들은 신사업 투자에 적극적이었다. 그러나 고금리, PF 시장 경색 등 영업환경 악화로 당분간 건설사들의 신사업 투자 활동은 더뎌질 전망이다. 또 다른 건설업종 투자포인트가 약화됐다. 그러나 건설사들이 투자활동을 접고 움추려만 있지는 않을 것으로 보인다. 주택경기의 불황 및 호황을 거쳐 어떻게 해야 살아남는지, 어떤 업체가 빠르게 재기했는지를 경험하고 지켜본 건설사들은 이번 침체기를 잘 활용하려 하기 때문이다.

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