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오윤섭의 부자노트
정비사업 간접투자를 적극 추천하는 이유
11월 거래량은 10월 하순부터 관망세가 강해지면서 감소하고 있습니다. 10월 거래량이 9월보다 20% 이상 늘어났으나 11월엔 다시 소폭 감소할 전망입니다. 24년엔 3040대 유주택자들의 상급지 갈아타기가 어느때보다 많았습니다. 서울 아파트 연령대별 매수비중을 보면 지난 9월엔 3040대 비중이 60%를 넘어섰습니다. 선매도후 갈아타는 교체수요가 매매거… 23시간전 오윤섭
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[사전공지] 12월 3일(화)-25년 부동산 전망 특강
11월 14일 수능 이후 강남권은 매매거래가 재개됐습니다. 하지만 거래량은 10월 하순 이후 현재까지 반등세가 꺾인 상황입니다. 10월 아파트매매 거래량은 서울은 3천8백건 안팎, 경기도는 1만건에 못미치는 수준에서 마감될 전망입니다. 서울, 경기 모두 9월보다 25% 정도 증가한 것입니다. 11월 거래량은 혼조세인데요. 연중 비수기인데다 대출규제로 10월… 4일전 오윤섭
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상급지 재건축단지로 갈아타고 싶나요?
미국 대선에서 도널드 트럼프가 당선된후 자산시장이 요동치고 있습니다. 미국 증시와 비트코인은 뜨거운 반면 한국 증시는 차갑습니다. 트럼프 당선으로 미국 경기가 좋아질 것으로 기대하고 미국 증시는 트럼프 랠리가 3일 연속 계속된후 조정양상을 보이고 있습니다. 트럼프 취임후 더 많은 국채가 발행되고 인플레 상승 압력을 우려해 미국 10년물 국채금리는 4.4%대… 8일전 오윤섭
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11~2월이 최적의 매수타이밍이 이유
11월 초순입니다. 어제 서리가 내리면서 겨울에 성큼 다가온 느낌입니다. 정원을 가꾸는 분들은 아시겠지만 식물은 영상 15도 이하로 떨어지만 성장이 멈춥니다. 그리고 서리가 내리면 꽃은 더 이상 피지 않습니다. 이번 주엔 의미없는(?) 3만가구의 신규택지가 발표됐습니다. 또 수도권 아파트에 한해 디딤돌 대출한도가 축소됐구요. 어제는 미 대선에서 도널드 트럼… 2024.11.07 오윤섭
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[본공지] 11월 오윤섭의 이메일 상담입니다
대내외 변수가 많은 요즘입니다. 중동 정세가 요동치고 북한 참전으로 우크라이나 러시아 전쟁이 악화되고 있습니다. 10월 미국 비농업 일자리가 허리케인과 보잉 파업 영향으로 예측치의 10분 1에 불과한 1만2천개 늘어나는 고용쇼크가 발생했습니다. 하지만 대선 앞두고 불확실성이 높아지면서 미국 10년물 국채금리가 치솟고 달러가 강세를 보이고 있습니다. 한편11… 2024.11.04 오윤섭
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올가을 매매시장에서 주목되는 움직임 2가지
윤석열정부가 집값 상승을 억누르기 위해 대출규제에 올인하는 느낌입니다. 추가 대출규제를 위한 간보기가 구체화되고 있습니다. 1주택자에 대한 전세자금대출 DSR 포함은 연내 또는 내년초 시행가능성이 높아지고 있습니다. 전세대출시 집주인 신용평가 도입은 시행되더라도 형식적인 절차에 그칠 가능성이 높습니다. 하지만 아프으로 집값 상승세에 따라 전세대출 원리금 상… 2024.10.31 오윤섭
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3기 신도시 임대, 민영, 소형 공급물량에 놀라다
미국 10년물 국채금리가 3개월만에 4.2%를 넘어섰습니다. 9월 금리인하후 한때 3.6%대 떨어졌다 견조한 고용 데이터로 금리인하 지연이 대두되면서 국채금리가 급등하고 있습니다. 하지만 금리인하 사이클이 시작된 만큼 시장금리는 25년 상반기부터 하향안정화될 것입니다. 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3천건 안팎에서 마무리될 전망입니다. 다만 10월 거래량… 2024.10.24 오윤섭
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[본공지] 부동산 초보 투자자를 위한 특강
무주택자 등 부동산 초보 투자자들은 항상 추격매수를 합니다. 태생적인 한계입니다. 선제매수를 위해선 일단 유주택자가 돼야 합니다. 나아가 다주택자가 돼야 지속적으로(선순환) 선제매수를 할 수 있습니다. 매도자 우위 시장이 아닌 매수자 우위 시장에서 매수할 수 있는 인사이트(안목)가 생깁니다. 금리인하 사이클이 시작됐습니다. 미국 10년물 금리 상승 및 달러… 2024.10.21 오윤섭
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[사전공지] 10.29 부동산 초보 투자자를 위한 특강
10월 29일(화) 오후 7시에 3시간 동안 부동산 초보 투자자(부린이)를 위한 특강을 합니다. 이번 특강은 무주택자는 물론 내집마련 등 첫투자에 실패한 부동산 초보 투자자를 대상으로 합니다. 또 선매도후 갈아타려는 1주택자를 대상으로 합니다. 그동안 무주택자 등 부동산 초보 투자자들을 보면 불확실한 주택시장 리스크에 대한 걱정이 지나치다고 생각합니다. 시… 2024.10.17 오윤섭
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매수전 또는 매수후 고민중인 시장참여자들에게
숨고르기 장세가 끝나려면 거래량이 늘어나야 합니다. 10월 서울 경기 아파트 매매 거래량은 9월보다 최소 20% 이상 늘어날 것으로 예상되고 있습니다. 물론 9월 절대 거래량이 워낙 적기 때문에 수치상 증가폭이 커질 수밖에 없습니다. 거래량이 늘어난다고 하는 것은 관망세가 약해지고 매수세가 강해진다는 것입니다. 거래량이 가격을 결정합니다. 만약 10월에 이… 2024.10.17 오윤섭
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숨고르기 장세는 언제 끝날까?
10월 징검다리 연휴에 서울권 매매시장을 보면 주목되는 현상이 몇가지 있습니다. 첫째 서울권 1급지는 신고가 행진이 계속되고 있다는 것입니다. 초고가시장 정점에 있는 압구정에서 10월 들어 다시 거래량이 늘어나면서 신고가 행진을 재개하고 있습니다. 9월 30일 35평형이 50.5억원에 거래돼 신고가를 기록한 후 신현대 2구역, 구현대 3구역에서 10건 이상… 2024.10.10 오윤섭
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24년 4분기 주택시장 관전포인트 몇가지
24년 4분기가 시작되는 10월이 시작됐습니다. 지난주부터 날씨도 완연한 가을로 접어들었습니다. 8월 이후 숨고르기 장세가 24년 4분기에도 계속될 것인지 시장참여자들의 관심이 많습니다. 중요한 팩트는 9월 하순 추석 연휴 이후 유주택자의 갈아타기 매수문의가 점차 늘어나고 있다는 것입니다. 반면 무주택자 등 소극적인 투자자들은 대출규제 등으로 시장이 불확실… 2024.10.03 오윤섭
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[모집중] 10월 오윤섭의 이메일 상담입니다
주택시장은 8월 이후 숨고르장세가 2개월 계속되고 있습니다. 10월 거래량이 중요한데요. 지난 주말부터 다시 매수세가 강해지고 있습니다. 신고가 행진은 계속되고 있습니다. 물론 서울권 1급지 움직임입니다. 서울권 1급지가 다시 상승세로 돌아선다면 노도강으로 대표되는 서울 외곽 갭메우기 장세도 시간이 걸리겠지만 재개될 것입니다. 가을 성수기를 맞아 전월세수요… 2024.09.30 오윤섭
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규제책으로 주택시장 양극화가 장기화된다면
3월 이후 지속적으로 증가세를 보였던 아파트매매 거래량이 8월부터 감소하고 있습니다. 8월과 9월은 숨고르기 장세입니다. 관건은 10월 이후에도 거래량이 지속적으로 감소할 것인가?입니다. 9월 18일(현지시간) 연준 회의에서 제롬 파월 의장의 가장 인상적인 코멘트는 바로 주택시장의 정상화입니다. 빅컷(0.5% 포인트 금리인하)이 집값을 부추기는 아니냐는 질… 2024.09.26 오윤섭
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[공지] 오윤섭의 오르는 재건축 재개발 투자플랜 2차 판매
미국발 금리인하 사이클이 시작됐습니다. 한국도 10월 11일이든 11월 28일이든 연내 금리인하를 단행할 것입니다. 금리인하는 경기침체가 오지 않는한 6개월 정도 지나면 물가를 상승시키고 이어 아파트 등 자산가격을 상승시킬 것입니다. 재건축 재개발 등 정비사업도 금리인하로 인한 금융비용 감소효과가 클 것입니다. 조합 입장에선 조합운영비, 사업비 등을 시공사… 2024.09.23 오윤섭
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금리인하 사이클이 시작됐다. 집값은?
9월 19일(한국시간) 미국 연준은 4년반만에 금리를 인하했습니다. 물가안정과 고용지표 부진으로 빅컷(0.5%포인트)을 단행했습니다. 이제 글로벌 금리인하 사이클이 본격적으로 시작됐습니다. 당초 예상보다 1년 이상 늦게 시작된 미국 금리인하 사이클은 최소한 26년까지 지속될 예정입니다. 연준 위원들이 앞으로 예상한 금리 추이(점도표)는 연말까지 4.4%, … 2024.09.19 오윤섭
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전고점 돌파한 단지는 얼마까지 더 오를까?
최근 전세대출 주담대 규제는 지난 21년 8월 농협발 주담대, 전세대출 한시적 중단을 연상케하고 있습니다. 당시 농협은 금융감독원이 권고한 대출총량제, 가계대출 증가율(연간 5%) 목표치를 맞춰야 한다는 명분으로 11월까지 한시적으로 대출을 중단했습니다. 23년말 대비 24년 6월말 현재 5대 은행 가계대출 증가율은 평균 2.33%입니다. 24년 올해 목표… 2024.09.12 오윤섭
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강력한 규제책에 대응하는 투자전략은?
지난 8.8대책 전후 윤석열정부의 규제책으로 인해 매수심리가 위축되고 있습니다. 매수심리 위축은 거래량 감소로 이어지고 있습니다. 현재 매수심리를 알 수 있는 KB부동산의 매수우위지수를 보면 서울은 7월 22일 72.1까지 오른후 계단식 하락을 하고 있습니다. 8월 26일 현재 67.7로 직전고점보다 4.4% 포인트 떨어졌습니다. 9월 첫째 주 최종 집계되… 2024.09.05 오윤섭
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대출규제 카드는 상승추세를 꺾을 수 있을까?
서울권 아파트 매매시장은 여름 휴가철이 끝나면서 매수세가 다시 강해지고 있습니다. 갭메우기로 서울 외곽 또는 수도권 외곽 거래량이 서울권 1급지보다 증가하고 있습니다. 다만 8월 거래량이 7월보다 10% 이상 감소하는 추세인데요. 이를 심각하게 받아들일 필요는 없습니다. 지난 15년 이후 대세상승장에서 거래량 추이를 보면 통상 4~6개월 거래량이 늘어나다 … 2024.08.29 오윤섭
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[판매] 오윤섭의 오르는 재건축 재개발 투자플랜
소책자- 오윤섭의 오르는 재건축 재개발 투자플랜을 판매합니다. 오윤섭의 오르는 재건축 재개발 투자플랜(52쪽)은 서울 등 수도권 정비사업에 투자하려는 투자자를 위한 정비사업 투자 액션플랜 또는 가이드북입니다. 미국발 9월 금리인하가 확실시되고 있습니다. 빅컷(-0.5% 포인트) 여부만 남았습니다. 8월 중순부터 달러인덱스가 급락하고 있습니다. 약달러가 시작… 2024.08.26 오윤섭