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오윤섭의 부자노트
수요억제 드라이브는 올바른 방향이 아니다
이재명정부는 주택시장 수요는 지속적으로 억제할 수 있는 '대상'이라고 생각하는듯합니다. 신규 공급은 공급플랜에 머물러 지지부진합니다. 규제책을 남발하면서 시장에 남아있는 유통물량을 고갈시키고 있습니다. 유통물량이 급감하더라도 수요를 억제하면 된다는 식입니다. 수요는 지속적으로 억제할수 있는 대상이 아닙니다. 그건 바로 공포와 탐욕을 오가는 인간이 시장참여자… 3일전 오윤섭
오윤섭의 부자노트
아파트값을 하락시키려는 언플을 무시해야 하는 이유
주택시장 규제설이 변화무쌍합니다. 4.1대책으로 4월 17일부터 임대사업자 등 다주택자 주담대 만기 연장을 불허하기로 했습니다. 또 사업자대출을 주택구입 등 용도외 로 썼다면 즉각 대출금을 회수할 방침입니다. P2P도 은행권 주담대 대출한도(최대 6억원, 최소 2억원)를 적용받게 됩니다. 한두달안에 비거주 1주택자에 대한 추가 규제(전세대출규제, 장특공제 … 10일전 오윤섭
강의
[본공지] 4월 오윤섭의 이메일 상담입니다
다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 토지거래허가 승인신청 데드라인이 2주 남짓 남았습니다. 3월 중하순에 급매물이 대부분 소진되면서 4월 들어선 거래가 소강상태입니다. 30억원 안팎 고가 시장에선 매도호가가 반등중입니다. 반면 50억원 안팎 초고가시장에선 매도호가를 내리고 있습니다. 혼조세입니다. 30억원 안팎 고가시장인 강동구 올림픽파크포레온이나 송파구 … 2026.04.06 오윤섭
오윤섭의 부자노트
4월 아파트시장 관전 포인트 세가지
양도세 중과 일몰기한은 5월 9일이지만 토지거래허가 신청 데드라인이 다가오면서 '바겐세일'이 끝나가고 있습다. 시장엔 다주택자가 매도하려는 매물이 남아있지만 급매물은 갈수록 줄어들고 있습니다. 3월 둘째주 이후 지난주말까지 갈수록 매수세가 강해지면서 거래량이 늘어나고 있습니다. 1주택자 갈아타기 교체수요가 막판에 뛰어들고 있습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노… 2026.04.02 오윤섭
오윤섭의 부자노트
월세 폭등은 매매가 폭등으로 이어졌다
지역별 단지별 차이가 존재하지만 25억원 이상 강남권 고가시장은 다주택자 급매물이 90% 안팎 소진됐습니다. 다주택자 급매물이 소진되면 5월 이후엔 1주택자 매물만 남을 것입니다. 당연히 매도호가는 최소한 지난 1월 수준으로 원상회복될 것입니다. 송파 헬리오시티의 경우 1주택자 입주물 기준 84타입 로열동 로열층(RR)은 매도호가가 29억원대로 회복된 상태… 2026.03.26 오윤섭
오윤섭의 부자노트
4월 15일 데드라인까지 토허제 아파트값 예측
3월 18일 아파트 공시가격안이 발표됐습니다. 예상대로 지난해 상승장을 주도한 서울권 1급지 아파트 공시가격은 20% 이상 상승했습니다. 세부담 상한선이 150%이지만 보유세 부담은 불가피합니다. 3월말 추가 규제책이 나오고 4월중엔 가계부채대책과 보유세 공정시장가액비율 발표가 예정돼 있습니다. 다주택자가 토허제 아파트를 양도세 중과를 피해 팔 수 있는 데… 2026.03.19 오윤섭
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3월 24일(화) 양도세중과시대 대응전략 2차 특강
시장은 생물이라고 하죠. 지난 3월 7일 양도세중과시대 대응전략 1차 특강 이후 매매시장은 변화무쌍하게 움직이고 있습니다. 토허제 아파트 매매시장을 보면 25억원 이상 고가시장은 3월 첫째 주말에 바닥을 쳤습니다. 이어 3월 둘째주 지난주말 매수세가 더욱 강해지면서 다주택자 급매물이 빠르게 소진되고 있습니다. 압구정은 최고가 대비 10% 이상, 잠실은 5%… 2026.03.17 오윤섭
오윤섭의 부자노트
3월 첫째주에 고가시장이 바닥을 친 이유
2월부터 시작된 대통령발 SNS발 공포정치, 뒤이어 언론에서 쏟아지는 강남 아파트값이 폭락하고 있다는 기사들... 2월말엔 트럼프 미 대통령이 대이란 전쟁까지 감행했습니다. 유가가 폭등하기도 했고 코스피가 폭락하기도 했습니다. 2월 이후 언론에선 주택시장에 나쁜 뉴스가 쏟아졌습니다. 역발상투자라고 하죠. 나쁜 뉴스에 환호하라는 것입니다. 쉽게 말해 적극적으… 2026.03.12 오윤섭
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[본공지] 3월 오윤섭의 이메일 상담입니다
조정대상지역의 다주택자 양도세 중과 유예 일몰이 다가오고 있습니다. 일시적 조정장세가 계속되고 있습니다. 토허제&조정대상지역 아파트 낙폭은 가격대별로 다릅니다. 초고가 정점에 있는 압구정의 경우 낙폭은 전고점 대비 15%에 육박하고 있습니다. 가격으론 10억원 정도 떨어진 상태입니다. 이어 30억원 초과 시장은 10~15%, 20억원대 시장은 5~10% 떨… 2026.03.09 오윤섭
오윤섭의 부자노트
3, 4월 매매전쟁(?)에 관한 코멘트
주택시장 내외부 변수가 늘어나면서 변동성이 확대되고 있습니다. 트럼프의 대이란 전쟁으로 유가가 폭등하고 코스피가 폭락했습니다. 4일엔 서킷브레이커까지 발동했습니다. 환율이 한때 1,500원을 돌파하기도 했습니다. 자산시장에서 달러, 국채 등 안전자산에 대한 화두가 다시 떠오르고 있습니다. 내부변수론 이재명 대통령이 다주택자와 1주택 비거주자에게 '총부리'를… 2026.03.05 오윤섭
오윤섭의 부자노트
올봄 조정대상지역에 블랙프라이데이 올까?
5월 9일까지 토허제 아파트 바겐세일이 시작됐습니다. 문제는 낙폭이겠지요. 대기 매수자들은 실거래가 최고가 대비 낙폭이 10% 이상이면 바로 매수하겠다는 입장입니다. 최근 헬리오시티 84타입 27.5억원에 거래됐습니다. 반면 매도자들은 -5%를 지지선으로 삼고 있습니다. 실제 30억원 안팎 고가시장에선 압구정을 제외하곤 낙폭이 5% 안팎에 불과합니다. 5월… 2026.02.26 오윤섭
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[긴급특강] 3월 7일(토) 양도세중과시대 대응전략
오는 5월 10일부터 양도세중과시대가 다시 시작됩니다. 이재명 대통령의 연일 SNS발 언론플레이에 1주택자도 피로감을 느끼고 있습니다. 비거주 기간에 대한 장특공제 축소 발언에 신경을 곤두세우고 있습니다. 양도차익이 클수록 1주택자들은 세입자를 내보내고 실거주를 시도하고 있습니다. 대기 매수자들은 뉴스에 나오는 급매물 증가와 낙폭에 대한 기대감이 큽니다. … 2026.02.22 오윤섭
오윤섭의 부자노트
양도세 중과 정책은 얼마나 지속될까?
이재명 대통령의 다주택자에 대한 SNS 엄포가 연일 계속되고 있습니다. 양도세 중과 등 부동산 정책은 하나의 수단이자 변수일뿐입니다. 국민들의 피로감이 상당합니다. 대통령발 SNS 경고는 일단 6.3 지방선거까지 매수심리를 일시적으로 위축시킬 것입니다. 다주택자 조정대상지역 양도세 중과가 4년만에 부활됩니다. 3, 4월 주택시장 움직임이 중요합니다. 만약 … 2026.02.19 오윤섭
오윤섭의 부자노트
양도세 중과 유예 급매물을 잡고 싶나요?
5월 9일 데드라인이 확정된 다주택자 양도세 중과 이슈가 주택시장을 지배하는 모습입니다. 하지만 어디까지나 변수일 뿐입니다. 주택시장 상수가 아닙니다. 중장기적으로 보면 변수가 시장을 지배한 적은 한번도 없습니다. 22년 미국발 금리발작(금리급등)도 1년 남짓 조정장세에 그쳤습니다. 노무현 참여정부 이후 수많은 규제책은 통상 3개월 효과가 그쳤구요. 현재 … 2026.02.12 오윤섭
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[본공지] 2월 오윤섭의 이메일 상담입니다
다주택자와 1주택자 비거주 장기보유에 대한 이재명 대통령의 SNS 경고가 잇따르고 있습니다. 하지만 대기 매수자들과 대기 매도자들은 동상이몽입니다. 대기 매수자들은 다주택자들에게 양도세, 종부세 폭탄을 안기겠다는 대통령의 고강도 경고로 급매가 쏟아질 것으로 기대하고 있습니다. 그러나 시장은 그렇지 않습니다. 다주택자가 내놓는 급매물 자체가 매우 적습니다. … 2026.02.09 오윤섭
오윤섭의 부자노트
주택시장은 대통령의 신념에 관심없다
부동산 정책에 대한 피로감이 높아지고 있습니다. 이재명 대통령은 연일 SNS로 다주택자를 압박하고 있습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 끝나는 것은 확정적인데 세부내용에서 혼란이 발생하고 있습니다. 세입자가 있어서 5월 9일까지 계약할 수 없는 토허제 아파트에 대한 예외요건도 검토중입니다. 양도세는 국세입니다. 세제정책에 대한 신뢰도가 갈수록… 2026.02.05 오윤섭
오윤섭의 부자노트
대통령의 질식성 경고와 시장의 역습
1월 23일 시작된 이재명대통령의 주택시장에 대한 질식성 경고가 잇따르고 있습니다. 하지만 노무현정부, 문재인정부때도 보듯 대통령이 집값에 대한 경고성 발언을 많이 할수록 집값은 상승했습니다. 이재명대통령은 이번엔 다를 것이라고 거듭 경고하지만 다르지 않습니다. 그건 바로 시장을 이기는 정책은 없기 때문입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 이재명대통령의 … 2026.01.29 오윤섭
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[본공지] 오윤섭의 26년 오르는 부동산 투자플랜
소책자를 만들고 있는중 굵직한 규제책이 나왔습니다. 이재명대통령이 23일 새벽 1시에 다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과 부활을 선언했습니다. 또 1주택자 장기보유특별공제 혜택을 축소하겠다는 코멘트도 했습니다. 오는 7월중 발표될 27년 세제개편안엔 1주택자의 보유기간 장특공제율을 현재 매년 4%(2년 이상 거주시)에서 양도차익이 많을수록 최대 1%까… 2026.01.25 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10억원 이하 아파트라도 매수해야 하나요?
26년 아파트시장 상승랠리가 지난해보다 1개월 먼저 시작됐습니다. 지난해엔 설연휴 본격적으로 시작됐습니다. 26년엔 새해 벽두부터 시작됐습니다. 특히 1월 둘째주 주말부터 실수요자들이 현장으로 나오고 있습니다. 생애최초로 15억원 이하 아파트를 매수하는 2차 에코부머(91~96년생)가 늘어나고 있습니다. 결혼적령기에 접어든 30대 초중반이 됐기 때문입니다.… 2026.01.22 오윤섭
오윤섭의 부자노트
유통물량은 급감하고 상승랠리는 빨라진다
10.15대책의 효과는 결과적으로 1개월 천하에 끝났습니다. 12월 둘째주 이후 매수세 증가는 거래량 증가로 이어지고 있습니다. 12월 거래량 통계를 봐도 상승장, 상승랠리 시그널은 분명해보입니다. 100% 토허제인 12월 서울 아파트매매 거래량은 이미 4천1백건을 넘어섰습니다. 과천 분당 용인수지 안양동안 등 12곳이 토허제인 경기도의 경우 12월 거래량… 2026.01.15 오윤섭