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오윤섭의 부자노트
올봄 조정대상지역에 블랙프라이데이 올까?
5월 9일까지 토허제 아파트 바겐세일이 시작됐습니다. 문제는 낙폭이겠지요. 대기 매수자들은 실거래가 최고가 대비 낙폭이 10% 이상이면 바로 매수하겠다는 입장입니다. 최근 헬리오시티 84타입 27.5억원에 거래됐습니다. 반면 매도자들은 -5%를 지지선으로 삼고 있습니다. 실제 30억원 안팎 고가시장에선 압구정을 제외하곤 낙폭이 5% 안팎에 불과합니다. 5월… 7일전 오윤섭
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[긴급특강] 3월 7일(토) 양도세중과시대 대응전략
오는 5월 10일부터 양도세중과시대가 다시 시작됩니다. 이재명 대통령의 연일 SNS발 언론플레이에 1주택자도 피로감을 느끼고 있습니다. 비거주 기간에 대한 장특공제 축소 발언에 신경을 곤두세우고 있습니다. 양도차익이 클수록 1주택자들은 세입자를 내보내고 실거주를 시도하고 있습니다. 대기 매수자들은 뉴스에 나오는 급매물 증가와 낙폭에 대한 기대감이 큽니다. … 2026.02.22 오윤섭
오윤섭의 부자노트
양도세 중과 정책은 얼마나 지속될까?
이재명 대통령의 다주택자에 대한 SNS 엄포가 연일 계속되고 있습니다. 양도세 중과 등 부동산 정책은 하나의 수단이자 변수일뿐입니다. 국민들의 피로감이 상당합니다. 대통령발 SNS 경고는 일단 6.3 지방선거까지 매수심리를 일시적으로 위축시킬 것입니다. 다주택자 조정대상지역 양도세 중과가 4년만에 부활됩니다. 3, 4월 주택시장 움직임이 중요합니다. 만약 … 2026.02.19 오윤섭
오윤섭의 부자노트
양도세 중과 유예 급매물을 잡고 싶나요?
5월 9일 데드라인이 확정된 다주택자 양도세 중과 이슈가 주택시장을 지배하는 모습입니다. 하지만 어디까지나 변수일 뿐입니다. 주택시장 상수가 아닙니다. 중장기적으로 보면 변수가 시장을 지배한 적은 한번도 없습니다. 22년 미국발 금리발작(금리급등)도 1년 남짓 조정장세에 그쳤습니다. 노무현 참여정부 이후 수많은 규제책은 통상 3개월 효과가 그쳤구요. 현재 … 2026.02.12 오윤섭
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[본공지] 2월 오윤섭의 이메일 상담입니다
다주택자와 1주택자 비거주 장기보유에 대한 이재명 대통령의 SNS 경고가 잇따르고 있습니다. 하지만 대기 매수자들과 대기 매도자들은 동상이몽입니다. 대기 매수자들은 다주택자들에게 양도세, 종부세 폭탄을 안기겠다는 대통령의 고강도 경고로 급매가 쏟아질 것으로 기대하고 있습니다. 그러나 시장은 그렇지 않습니다. 다주택자가 내놓는 급매물 자체가 매우 적습니다. … 2026.02.09 오윤섭
오윤섭의 부자노트
주택시장은 대통령의 신념에 관심없다
부동산 정책에 대한 피로감이 높아지고 있습니다. 이재명 대통령은 연일 SNS로 다주택자를 압박하고 있습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 끝나는 것은 확정적인데 세부내용에서 혼란이 발생하고 있습니다. 세입자가 있어서 5월 9일까지 계약할 수 없는 토허제 아파트에 대한 예외요건도 검토중입니다. 양도세는 국세입니다. 세제정책에 대한 신뢰도가 갈수록… 2026.02.05 오윤섭
오윤섭의 부자노트
대통령의 질식성 경고와 시장의 역습
1월 23일 시작된 이재명대통령의 주택시장에 대한 질식성 경고가 잇따르고 있습니다. 하지만 노무현정부, 문재인정부때도 보듯 대통령이 집값에 대한 경고성 발언을 많이 할수록 집값은 상승했습니다. 이재명대통령은 이번엔 다를 것이라고 거듭 경고하지만 다르지 않습니다. 그건 바로 시장을 이기는 정책은 없기 때문입니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 이재명대통령의 … 2026.01.29 오윤섭
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[본공지] 오윤섭의 26년 오르는 부동산 투자플랜
소책자를 만들고 있는중 굵직한 규제책이 나왔습니다. 이재명대통령이 23일 새벽 1시에 다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과 부활을 선언했습니다. 또 1주택자 장기보유특별공제 혜택을 축소하겠다는 코멘트도 했습니다. 오는 7월중 발표될 27년 세제개편안엔 1주택자의 보유기간 장특공제율을 현재 매년 4%(2년 이상 거주시)에서 양도차익이 많을수록 최대 1%까… 2026.01.25 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10억원 이하 아파트라도 매수해야 하나요?
26년 아파트시장 상승랠리가 지난해보다 1개월 먼저 시작됐습니다. 지난해엔 설연휴 본격적으로 시작됐습니다. 26년엔 새해 벽두부터 시작됐습니다. 특히 1월 둘째주 주말부터 실수요자들이 현장으로 나오고 있습니다. 생애최초로 15억원 이하 아파트를 매수하는 2차 에코부머(91~96년생)가 늘어나고 있습니다. 결혼적령기에 접어든 30대 초중반이 됐기 때문입니다.… 2026.01.22 오윤섭
오윤섭의 부자노트
유통물량은 급감하고 상승랠리는 빨라진다
10.15대책의 효과는 결과적으로 1개월 천하에 끝났습니다. 12월 둘째주 이후 매수세 증가는 거래량 증가로 이어지고 있습니다. 12월 거래량 통계를 봐도 상승장, 상승랠리 시그널은 분명해보입니다. 100% 토허제인 12월 서울 아파트매매 거래량은 이미 4천1백건을 넘어섰습니다. 과천 분당 용인수지 안양동안 등 12곳이 토허제인 경기도의 경우 12월 거래량… 2026.01.15 오윤섭
오윤섭의 부자노트
이재명정부가 원하는 주택시장 향방
1월 중순 발표한다는 부동산 정책 찌라시가 돌고 있습니다. 맞든 틀리든 이르면 다음주에 나올 부동산 대책은 결국 6.3지방선거를 의식한 정치적 해법(?)으로 판단됩니다. 실수요자를 위한 대책이 아닐 것입니다. 다음주 부동산대책이 나오면 구체적으로 코멘트 하겠습니다. 이재명정부가 원하는 주택시장 향방은 매매거래 감소를 통한 집값 하향안정으로 보입니다. 하지만… 2026.01.08 오윤섭
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[본공지] 26년 1월 오윤섭의 이메일 상담입니다
10.15대책은 약발이라는 표현이 무색할 정도로 효과가 없습니다. 이재명정부가 원하는 수요억제를 통한 집값 하향안정은 전혀 이뤄지지 않았습니다. 오히려 서울 등 수도권에 투기과열지구, 토허제 확대로 유통매물을 급감시키는 부작용을 초래했습니다. 토허제 또는 주담대 규제를 피할 수 있는 15억원 이하 중저가시장이 거래량이 늘어나 풍선효과가 발생했습니다. 이어 … 2026.01.05 오윤섭
오윤섭의 부자노트
26년 주택시장 전망보다 중요한 것
25년에 자산에 투자하지 못한 사람들은 상대적 박탈감이 매우 컸습니다. 26년에는 박탈감이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 따라서 한국에서 가장 안전한 자산인 아파트 투자는 필수입니다. 무주택자는 더욱 그렇습니다. 현재 준비된 자금과 대출레버리지를 통해 하루빨리 유주택자가 돼야 합니다. 아파트 등 자산에 투자하지 않고 은행에 돈을 맡겨놓으면 안됩니다. 1월 … 2026.01.01 오윤섭
오윤섭의 부자노트
26년 오기 전 시장참여자들이 알아야 할 것
25년도 저물어가고 있습니다. 부동산 투자자들은 이제 26년 주택시장 움직임을 주시하고 있습니다. 매물난에 전세난 그리고 매도호가가 치솟고 있습니다. 분양권 매물난도 재고아파트시장 못지 않습니다. 25억원 초과 고가, 초고가시장이 주춤한 가운데 15억원 안팎 중저가시장은 거래가 꾸준히 이뤄지고 있습니다. 특히 비토허제든 토허제든 10억원 이하 저가시장이 거… 2025.12.25 오윤섭
오윤섭의 부자노트
치솟는 매도호가에 어떻게 대응할까?
12월 서울권 아파트시장이 꿈틀대고 있습니다. 특히 지난주, 12월 둘째주부터 토허제 단지에서 거래량이 늘어나고 있습니다. 10.15대책으로 조투토(조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역)에서 제외된 단지는 물론 조투토 단지에서도 매수세가 강해지고 있습니다. 토허제 아파트중에선 은평구 수색증산뉴타운, 노원구, 성북구 장위뉴타운, 길음뉴타운을 비롯해 수원광… 2025.12.18 오윤섭
오윤섭의 부자노트
12월 주택시장이 꿈틀대는 이유
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 25년 12월 주택시장이 꿈틀대는 이유를 분석했습니다. 10.15대책이 발표된지 2개월 남짓만에 다시 매수세가 강해지고 있습니다. 12월 들어 압구정에선 매매약정이 3구역(구현대), 4구역(현대8차, 한양 3, 4, 6차 등)을 중심으로 늘어나고 있습니다. 물론 서울 등 수도권 전역에서 매매시장이 움직이는 것은 아닙니다. 12… 2025.12.11 오윤섭
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[앵콜특강] 12월 20일(토) 26년 주택시장 전망
26년 주택시장은 여러가지 관전 포인트가 기다리고 있습니다. 상급지 쏠림 현상이 계속될 것인가? 25년 강남2구및 잠실 폭등장이 26년에도 이어질 것인가? 또 지난 10월부터 중고가, 저가 시장에서 시작된 수도권 순환매장세가 어느 수준까지 지속될 것인가? 수도권 전세난이 전세대란으로 악화될 것인가? 지난 20년처럼 내년에 수도권 지방 매매 전세 동반상승이 … 2025.12.07 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 놀라운 팩트와 불편한 진실
10.15대책 이후 12월 첫째 주 현재 수도권 주택시장은 한마디로 정중동입니다. 수도권 토허제로 서울 거래량은 줄었으나 의미있는 거래가 이어지고 있습니다. 수도권 비규제지역은 구리, 화성은 물론 부천중동, 파주 등에서 11월에 거래량 폭발입니다. 매매시장은 30억원 이상 초고가시장은 물론 10억원 안팎 저가시장까지 광범위하게 의미있는 거래가 나오고 있다는… 2025.12.04 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 26년에 사야할 곳
10.15대책 이후 주택시장 움직임을 보면 26년 투자할 곳이 보입니다. 결국 시장참여자중 구매력이 있는 유효수요자들이 매수하는 곳입니다. 우리가 투자를 할 때 항상 고민하는 것이 자금문제입니다. 자금에 맞춰 매수하는게 당연하지만 매수할 땐 항상 팔 때를 진지하게 고민해야 합니다. 내집마련이든 순수한 투자든 보유기간에 차이가 있을뿐 결국 언젠가 팔아야 합니… 2025.11.27 오윤섭
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[본공지] 특강-26년 주택시장 전망
10.15대책 이후 주택시장 내외부 변수가 계속 이어지고 있습니다. 외부 변수로는 시장금리 상승으로 인한 주담대, 전세자금대출 금리 상승이 대표적입니다. 은행권 최저 금리가 다시 4%를 넘어섰습니다. 시장 금리 상승으로 26년 전세난이 오지 않을 것으로 예상하는 분들이 있는데 과연 그럴까요? 지난 10월 20일부터 서울 전역과 경기권 주요지역이 토지거래허가… 2025.11.24 오윤섭