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오윤섭의 부자노트
서울권 상급지 쏠림은 언제까지 계속될까?
9월 거래량이 폭발적으로 늘어나고 있습니다. 물론 지난 6월보다는 크게 못미치나 8월 이후 거래량 추이를 보면 6.27대책 이후 회복세가 강합니다. 서울 아파트매매 거래량은 7월 4천3백건에서 8월 4천4백건을 넘어서 다시 증가세로 돌아섰습니다. 9월 거래량은 9월말 현재 4천1백건을 넘어섰습니다. 전달보다 60% 이상 늘어난 7천건 이상 기록할 전망입니다… 2025.10.02 오윤섭
강의
[본공지] 10월 오윤섭의 이메일 상담입니다
혼돈의 주택시장입니다. 9.7대책 직후 서울권 1급지는 강력한 상승랠리가 시작됐습니다. 9월말 현재 상승랠리는 서울권 전역으로 확산되고 있습니다. 성북구 장위뉴타운 등 10억~15억원 이하 중저가 시장까지 번진 상태입니다. 노도강 등 10억원 이하 저가시장 상승랠리도 시간문제입니다. 현재 중저가시장까지 21년 하반기 전고점을 돌파했습니다. 9월 서울 아파트… 2025.10.01 오윤섭
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마성강 전세가율 30%대를 어떻게 볼 것인가?
차기 토허제(토지거래허가제) 1순위로 꼽히는 마포구 성동구 강동구 등 마성강 아파트 매매가 상승세가 예사롭지 않습니다. 이들 지역 현재 분위기는 지난 6월 불장과 흡사합니다. 6월 불장이 6.27대책으로 이어졌으니 9월 불장은 결국 토허제, 규제지역 확대 등 추가 대책으로 이어질 가능성이 높습니다. 상승론자에서 하락론자로 그리고 최근 다시 상승론자로 돌아선… 2025.09.25 오윤섭
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9월 거래량과 중고가시장이 심상치 않다
미국 연준은 9월 18일 새벽(한국시간) 0.25% 금리인하를 단행했습니다. 오는 10, 12월 FOMC 회의에서 0.25%씩 연내 두차례 금리인하가 유력해지고 있습니다. 한국도 서울 아파트값이 변수지만 10월 23일 금리인하 가능성이 높아졌습니다. 9월 중순 현재 서울권 매매시장은 뜨겁습니다. 특히 84타입 국평 가격대가 15억원 이상~30억원 미만인 중… 2025.09.18 오윤섭
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9.7대책 이후 이재명정부 후속 대책 시나리오
과거 노무현정부, 문재인정부에서도 그랬지만 부동산 대책이 나와도 주택시장에 아무 영향이 없는 경우가 있습니다. 이재명정부의 9.7대책도 그런 대책이라고 생각합니다. 제 생각뿐 아니라 매매시장에서 시장참여자들이 그렇게 행동하고 있습니다. 9.7대책 이후 오히려 매수를 서두르면서 거래량이 늘어나고 있습니다. 초고가시장의 정점인 압구정에서 9.7대책 이후 신고가… 2025.09.11 오윤섭
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[본공지] 9월 오윤섭의 이메일 상담입니다
이재명정부가 속도감 있게 부동산대책을 내놓고 있습니다. 6.27대책 이후에 2개월만에 9.7대책을 발표했습니다. 9.7대책에서 8월말 이후 서울권 반등장 흐름을 바꿀만한 정책은 없습니다. 규제지역 LTV 40%, 1주택자 전세자금대출 2억원 한도 등 추가 대출규제는 매수심리를 꺾기엔 역부족입니다. 하지만 서울권에서 연내 규제지역이 확대될 가능성이 높습니다.… 2025.09.08 오윤섭
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6.27대책이 2개월 효과에 그친 이유
9월 들어서자 마자 절묘하게 기온이 낮아지면서 가을이 다가오고 있습니다. 이제 25년 열대야도 추억이 될 것입니다. 머지않아 아침 최저 기온이 20도 미만으로 떨어지겠지요. 서울권 아파트 매매시장 '기온'도 달라졌습니다. 다시 거래가 재개되면서 8월 마지막주가 변곡점이 됐습니다. 6.27대책 효과는 결국 2개월 천하로 끝났습니다. 매매시장 기온은 지난주말부… 2025.09.04 오윤섭
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이재명정부에서 재건축 투자자가 알아야 할 것
아파트매매 거래량 추이는 예상대로 흘러가고 있습니다. 강남권 토지거래허가구역 노이즈(6.27대책 이전에 실제 거래된 건수가 7월 통계에 잡히는 것)로 8월 거래량이 7월보다 적습니다. 6.27대책 효과가 사실상 시작된 것입니다. 7월 서울 거래량은 4천4백건 안팎에서 마무리될 전망입니다. 8월 거래량은 3천6백건 안팎으로 그칠 것으로 예상됩니다. 다만 8월… 2025.08.28 오윤섭
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[본공지] 소책자-이재명정부 5년 부동산정책 대응전략
이재명정부는 6.27대책 이후 부동산 증세 등 수많은 규제책을 포워드가이던스(선제예고) 하고 있습니다. 부동산 고수들은 학습효과로 이에 대한 대응전략을 세울 수 있을 것입니다. 하지만 투자경험이 많지 않은 부동산 중하수들은 이재명정부의 '선전포고'에 시장을 오판하는 경우가 많습니다. 특히 1주택자나 무주택자가 그렇습니다. 규제책은 누군가에겐 자산을 크게 늘… 2025.08.25 오윤섭
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8월 주택시장에서 주목할만한 움직임
이달초 최종 집계된 6월 서울 아파트매매 거래량은 1만1천건(계약 해지분 등 제외)에 조금 못미쳤습니다. 6.27대책 이후 7월 거래량은 6월보다 60% 이상 줄어든 4천건대 초반에 마무리될 전망입니다. 8월 거래량도 7월과 크게 다르지 않은데 더 줄어들 가능성이 높습니다. 강남 토지거래허가구역에서 6.27대책 이전에 거래된(매매약정된) 건수가 7월에 잡힌… 2025.08.21 오윤섭
오윤섭의 부자노트
반등장 시그널은 이미 나왔다
6.27대책 이후 갈아타기를 언제 할 것인가에 대한 고민이 깊어갑니다. 주담대 6억원 한도로 상급지 갈아타기가 힘들어지면서 전세로 거주하다 훗날을 기다리겠다는 분도 있습니다. 뭔가를 하기에 가장 좋은 때는 준비돼 있을때입니다. 완벽한 준비가 없듯 100% 만족하는 투자는 없습니다. 준비돼 있다면 자금과 부채에 맞춰 차선책이라도 지금 갈아타기를 하세요. 지난… 2025.08.14 오윤섭
오윤섭의 부자노트
8, 9월에 갈아타기를 해야하는 이유
8월말 확정되는 7월 거래량 변동폭이 큽니다. 7월 중순 이후 서울 7월 거래량 신고건수가 급감하고 있습니다. 예측치가 갈수록 축소되고 있습니다. 반면 경기도는 선방하고 있는데요. 아무래도 6.27대책에 직격탄을 맞은(주담대 6억원 이상 받은) 고가아파트가 몰려있는 서울에서 거래량 감속폭이 큽니다. 8월 초순 현재 7월 서울 거래량은 5천건 미만이 될 가능… 2025.08.07 오윤섭
오윤섭의 부자노트
이재명정부 규제책에 순응하기 VS 대응하기
6.27대책 이후 예상대로 낙폭이 크지 않은 조정장세가 계속되고 있습니다. 거래량이 감소했지만 급매물이 많지 않은 상황입니다. 주담대 6억원 한도 규제로 인해 팔고 상급지로 갈아탈 수 없으니 급매로 팔 이유가 전혀 없습니다. 압구정을 제외하고 강남2구 및 잠실 초고가 시장은 직전 실거래가 수준에서 매물이 나오고 있습니다. 10억원 안팎 중저가는 서울 등 수… 2025.07.31 오윤섭
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[마감] 8월 오윤섭의 이메일 상담입니다
8월 오윤섭의 이메일상담 신청이 마감됐습니다. 고맙습니다. 6.27대책이 발표된지 한 달이 지났습니다. 이재명 대통령은 매수심리를 억제하기 위해 추가 규제책이 아직 많이 남았다며 포워드가이던스(선제예고)를 하고 있습니다. 26년 6월 3일 지방선거 직전까진 대통령과 당정의 '엄포'가 계속될 전망입니다. 6.27대책은 지속가능한 집값 안정책이 아닙니다. 올바… 2025.07.28 오윤섭
오윤섭의 부자노트
전세대출을 막으면 집값이 하락할까?
6.27대책 이후 7월 하순 현재 서울권 아파트 매매시장은 여름휴가철까지 겹쳐 조용합니다. 중개업소 입장에서 보면 개점휴업이라고 할 수 있습니다. 다만 10억원 전후 중저가 시장은 꾸준히 거래되고 있습니다. 7월 아프트매매 거래량은 서울은 6천건 안팎, 경기는 1만1천건 안팎까지 가능한 상황입니다. 토지거래거하가구역이 많은 서울의 경우 6.27대책으로 인한… 2025.07.24 오윤섭
오윤섭의 부자노트
25년 하반기 주택시장 데자뷰: 문재인정부 시즌2
7월 거래량이 서울은 최소 5천건 이상, 경기는 1만건 이상 유지된다면 6.27대책 이후에도 매매가 낙폭은 미미할 것입니다. 그럴 가능성이 높아지고 있습니다. 6.27대책 직격탄을 맞은 20억원 이상 고가아파트도 매도호가는 직전 실거래가 수준을 유지하고 있습니다. 10억원 안팎 저가시장은 매도호가가 올라가고 있습니다. 고가시장과 달리 거래도 꾸준히 이어지고… 2025.07.17 오윤섭
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6.27대책은 집값을 하락시킬까?
6.27대책 이후 부린이들이 쓰는, 공포를 조장하는 기사가 쏟아지고 있습니다. 강력한 데자뷔를 느끼는 것은 저뿐인가요? 단기 충격이 큰 6.27대책으론 입주아파트 잔금에 대한 조건부전세대출 금지, 6월 28일 이후 최초 관리처분인가를 받는 재건축단지의 다주택자 이주비 대출 금지(1정비사업+1주택자는 이주비 대출 실행일로부터 6개월 이내 기존주택을 처분하면 … 2025.07.10 오윤섭
오윤섭의 부자노트
6.27대책 이후 주택시장 예측 5가지
서울권 1급지 불장이 수도권으로 확산되자 6.27대책이 나왔습니다. 상승장에서 새정부 규제책 1호는 언제나 대출규제입니다. 기재부장관이나 국토부 장관이 취임하지 않은 상황에서 금융위가 주도해 사상초유의 주담대 일원화(최대 6억원)라는 대출규제책을 내놓았습니다. 6.27대책 이후 수도권 아파트시장은 어떻게 움직일까요? 앞으로 움직임은 과거 대출규제의 역사를 … 2025.07.03 오윤섭
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[마감] 7월 오윤섭의 이메일 상담입니다
오윤섭의 7월 이메일상담 신청이 마감됐습니다. 고맙습니다. 이재명정부의 첫 규제책이 단행됐습니다. 새정부 출범후 역대급으로 빠르게 규제책을 발표했습니다. 대출규제책인 6.27대책에 대해 저는 '소나기' 정책이라고 평가합니다. 가뭄이 심한데 소나기가 온다고 가뭄이 해갈되지 않습니다. 폭탄급 규제책이라고 말하는 분들이 적지 않은데 그냥 웃습니다. 불장에 소나기… 2025.06.30 오윤섭
오윤섭의 부자노트
매수타이밍을 놓친 분들을 위한 조언
5월 이후 수도권 전역에서 상승랠리가 진행중입니다. 6월 들어 15억원 안팎 중고가 시장에 이어 10억원 이하 저가시장에서도 저가매물이 소진되면서 상승거래가 증가하고 있습니다. 전고점 돌파, 신고가 행진이란 표현은 이제 식상한 말이 됐습니다. 강남은 전고점 대비 얼마까지 더 오를까? 아직 전고점을 돌파하지 한 수도권 신구축은 언제 전고점을 돌파할까가 관심을… 2025.06.26 오윤섭