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오윤섭의 부자노트
유통물량은 급감하고 상승랠리는 빨라진다
10.15대책의 효과는 결과적으로 1개월 천하에 끝났습니다. 12월 둘째주 이후 매수세 증가는 거래량 증가로 이어지고 있습니다. 12월 거래량 통계를 봐도 상승장, 상승랠리 시그널은 분명해보입니다. 100% 토허제인 12월 서울 아파트매매 거래량은 이미 4천1백건을 넘어섰습니다. 과천 분당 용인수지 안양동안 등 12곳이 토허제인 경기도의 경우 12월 거래량… 4일전 오윤섭
오윤섭의 부자노트
이재명정부가 원하는 주택시장 향방
1월 중순 발표한다는 부동산 정책 찌라시가 돌고 있습니다. 맞든 틀리든 이르면 다음주에 나올 부동산 대책은 결국 6.3지방선거를 의식한 정치적 해법(?)으로 판단됩니다. 실수요자를 위한 대책이 아닐 것입니다. 다음주 부동산대책이 나오면 구체적으로 코멘트 하겠습니다. 이재명정부가 원하는 주택시장 향방은 매매거래 감소를 통한 집값 하향안정으로 보입니다. 하지만… 2026.01.08 오윤섭
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[본공지] 26년 1월 오윤섭의 이메일 상담입니다
10.15대책은 약발이라는 표현이 무색할 정도로 효과가 없습니다. 이재명정부가 원하는 수요억제를 통한 집값 하향안정은 전혀 이뤄지지 않았습니다. 오히려 서울 등 수도권에 투기과열지구, 토허제 확대로 유통매물을 급감시키는 부작용을 초래했습니다. 토허제 또는 주담대 규제를 피할 수 있는 15억원 이하 중저가시장이 거래량이 늘어나 풍선효과가 발생했습니다. 이어 … 2026.01.05 오윤섭
오윤섭의 부자노트
26년 주택시장 전망보다 중요한 것
25년에 자산에 투자하지 못한 사람들은 상대적 박탈감이 매우 컸습니다. 26년에는 박탈감이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 따라서 한국에서 가장 안전한 자산인 아파트 투자는 필수입니다. 무주택자는 더욱 그렇습니다. 현재 준비된 자금과 대출레버리지를 통해 하루빨리 유주택자가 돼야 합니다. 아파트 등 자산에 투자하지 않고 은행에 돈을 맡겨놓으면 안됩니다. 1월 … 2026.01.01 오윤섭
오윤섭의 부자노트
26년 오기 전 시장참여자들이 알아야 할 것
25년도 저물어가고 있습니다. 부동산 투자자들은 이제 26년 주택시장 움직임을 주시하고 있습니다. 매물난에 전세난 그리고 매도호가가 치솟고 있습니다. 분양권 매물난도 재고아파트시장 못지 않습니다. 25억원 초과 고가, 초고가시장이 주춤한 가운데 15억원 안팎 중저가시장은 거래가 꾸준히 이뤄지고 있습니다. 특히 비토허제든 토허제든 10억원 이하 저가시장이 거… 2025.12.25 오윤섭
오윤섭의 부자노트
치솟는 매도호가에 어떻게 대응할까?
12월 서울권 아파트시장이 꿈틀대고 있습니다. 특히 지난주, 12월 둘째주부터 토허제 단지에서 거래량이 늘어나고 있습니다. 10.15대책으로 조투토(조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역)에서 제외된 단지는 물론 조투토 단지에서도 매수세가 강해지고 있습니다. 토허제 아파트중에선 은평구 수색증산뉴타운, 노원구, 성북구 장위뉴타운, 길음뉴타운을 비롯해 수원광… 2025.12.18 오윤섭
오윤섭의 부자노트
12월 주택시장이 꿈틀대는 이유
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 25년 12월 주택시장이 꿈틀대는 이유를 분석했습니다. 10.15대책이 발표된지 2개월 남짓만에 다시 매수세가 강해지고 있습니다. 12월 들어 압구정에선 매매약정이 3구역(구현대), 4구역(현대8차, 한양 3, 4, 6차 등)을 중심으로 늘어나고 있습니다. 물론 서울 등 수도권 전역에서 매매시장이 움직이는 것은 아닙니다. 12… 2025.12.11 오윤섭
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[앵콜특강] 12월 20일(토) 26년 주택시장 전망
26년 주택시장은 여러가지 관전 포인트가 기다리고 있습니다. 상급지 쏠림 현상이 계속될 것인가? 25년 강남2구및 잠실 폭등장이 26년에도 이어질 것인가? 또 지난 10월부터 중고가, 저가 시장에서 시작된 수도권 순환매장세가 어느 수준까지 지속될 것인가? 수도권 전세난이 전세대란으로 악화될 것인가? 지난 20년처럼 내년에 수도권 지방 매매 전세 동반상승이 … 2025.12.07 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 놀라운 팩트와 불편한 진실
10.15대책 이후 12월 첫째 주 현재 수도권 주택시장은 한마디로 정중동입니다. 수도권 토허제로 서울 거래량은 줄었으나 의미있는 거래가 이어지고 있습니다. 수도권 비규제지역은 구리, 화성은 물론 부천중동, 파주 등에서 11월에 거래량 폭발입니다. 매매시장은 30억원 이상 초고가시장은 물론 10억원 안팎 저가시장까지 광범위하게 의미있는 거래가 나오고 있다는… 2025.12.04 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 26년에 사야할 곳
10.15대책 이후 주택시장 움직임을 보면 26년 투자할 곳이 보입니다. 결국 시장참여자중 구매력이 있는 유효수요자들이 매수하는 곳입니다. 우리가 투자를 할 때 항상 고민하는 것이 자금문제입니다. 자금에 맞춰 매수하는게 당연하지만 매수할 땐 항상 팔 때를 진지하게 고민해야 합니다. 내집마련이든 순수한 투자든 보유기간에 차이가 있을뿐 결국 언젠가 팔아야 합니… 2025.11.27 오윤섭
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[본공지] 특강-26년 주택시장 전망
10.15대책 이후 주택시장 내외부 변수가 계속 이어지고 있습니다. 외부 변수로는 시장금리 상승으로 인한 주담대, 전세자금대출 금리 상승이 대표적입니다. 은행권 최저 금리가 다시 4%를 넘어섰습니다. 시장 금리 상승으로 26년 전세난이 오지 않을 것으로 예상하는 분들이 있는데 과연 그럴까요? 지난 10월 20일부터 서울 전역과 경기권 주요지역이 토지거래허가… 2025.11.24 오윤섭
오윤섭의 부자노트
26년 전세대란에 대한 생각
10.15대책 이후 거래절벽이란 표현은 실제 시장상황과 전혀 맞지 않은 표현입니다. 수도권 토허제 시대를 맞아 매매약정, 거래허가승인 절차때문에 실거래가 신고가 다시 2개월 가까이로 늦어지면서 발생한 착시 현상입니다. 11월 서울 아파트매매 거래량은 토허제에도 불구하고 노원구, 성북구, 강서구, 은평구 서대문구 등 저가시장 중심으로 거래가 늘어나고 있습니다… 2025.11.20 오윤섭
강의
[사전공지] 12월 2일(화) 26년 주택시장 전망 특강
10.15대책 이후 주택시장에 나타난 특징이 몇가지가 있는데요. 첫째 수도권 관심지역 토허제 시대를 맞아 실거래가 신고가 2개월 가까이 늦어지고 있습니다. 통계 왜곡 현상이 발생하고 있습니다. 둘째 전셋값 폭등세입니다. KB부동산의 서울, 경기 전세수급지수가 160을 돌파했습니다. 강남권 고가전세의 경우 후분양 재건축단지의 입주가 26, 27년까지 계속돼 … 2025.11.17 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 조정장세가 올수 없는 이유
이재명정부의 부동산 정책을 보면 모든게 엇박자입니다. 국토부장관은 인허가 기간을 단축해 정비사업을 통해 새아파트 공급을 최대한 앞당긴다고 합니다. 그러면서 LH, 국토부에 총동원령을 내려 노후청사나 공공부지를 활용해 서울에 공공주택 공급을 확대하겠다고 합니다. 용산 2만가구? 서울 중심 주택공급확대 계획을 연말까지 확정해서 발표한다고 하는데요. 참여정부, … 2025.11.13 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 1주택자, 다주택자 대응전략
10.15대책 이후 주택시장은 예상대로 움직이고 있습니다. 매매물량은 물론 전세물량까지 급감하고 있습니다. 전세물량 급감은 월세 급등으로 이어지고 있습니다. 서울권 1급지로 대표되는 똘똘한 아파트는 10.15대책 이후 실거래가가 강보합세를 보이고 있습니다. 대기 매수자들의 관망세에도 불구하고 매도호가는 꿈쩍도 않고 있습니다. 10.15대책 이후 무주택 세입… 2025.11.06 오윤섭
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[본공지] 11월 오윤섭의 이메일 상담입니다
10.15대책으로 수도권 관심지역이 조투토(조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역)로 지정됐습니다. 토허제가 시행된 10월 20일 이후 대기 매수자들은 매도호가가 떨어지길 기대했으나 시장은 정반대로 움직이고 있습니다. 매물이 급감하고 상급지 갈아타기 진입장벽이 높아지니 매도호가는 요지부동입니다. 11월은 대기 매수자들의 고민이 많은 한 달이 될 것입니다.… 2025.11.03 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 무주택자 대응전략
최근 이재명 대통령의 부동산 코멘트를 보면 걱정이 앞섭니다. 일본의 잃어버린 30년? 한국 부동산시장은 시한폭탄? 잇따른 경고성 발언이 집값 안정에 전혀 도움이 되지 않습니다. 제가 좋아하는 격언이 하나가 있는데요. “성공하는 사랑은 성공할 때까지 침묵을 지키고 실패하는 사람은 실패할 때까지 끊임없이 변명을 한다.” 대통령이 집권 초기부터 주택시장에 대해 … 2025.10.30 오윤섭
오윤섭의 부자노트
수도권 토허제 시대, 집값은 하락할까?
풍선효과를 차단하기 위해 수도권 관심지역이 조투토(조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역)라는 3종세트로 묶였습니다. 토지거래허가제가 10월 20일부터 시작됐으니 이제 본격적으로 수도권은 토허제 시대가 시작됐습니다. 조정대상지역 지정으로 분양권 전매시장은 크게 축소됐습니다. 16일 이후 분양한 단지들은 이제 당첨자 발표후 3년이 지나 전매가 가능해지면서 … 2025.10.23 오윤섭
오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후가 궁금한가요?
오세훈 서울시장은 내년 6.3 지방선거를 의식해서인지 재건축 속도전을 선언하고 열일입니다. 용적률 특례(인센티브) 시범단지까지 공표하면서 말입니다. 반면 지난 6월 출범한 이재명정부는 수요억제에 강력한 드라이브를 건 규제책에 속도전입니다. 취임 3개월만에 벌써 부동산 대책이 세번째입니다. 투자자 개인은 정부의 부동산 정책을 이길 수 없습니다. 하지만 부동산… 2025.10.16 오윤섭
오윤섭의 부자노트
서울권 상승랠리는 언제까지 계속될까?
제가 즐겨 사용하는 상승랠리보다 불장이란 표현이 더욱 와닿는 요즘입니다. 9월 거래량이 폭발하면서 매매가도 폭등하고 있습니다. 특정 가격대 구간에서만 오르는 것이 아닙니다. 10억원 이하 저가시장을 제외하고 전구간대로 상승랠리가 확산됐습니다. 8월 중순 이후 시작돼 9월에는 10억원 초과~15억원 이하 중저가시장에서 거래량이 폭발적으로 늘어나고 있습니다. … 2025.10.09 오윤섭