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오윤섭의 부자노트
10.15대책 이후 놀라운 팩트와 불편한 진실
10.15대책 이후 12월 첫째 주 현재 수도권 주택시장은 한마디로 정중동입니다. 수도권 토허제로 서울 거래량은 줄었으나 의미있는 거래가 이어지고 있습니다. 수도권 비규제지역은 구리, 화성은 물론 부천중동, 파주 등에서 11월에 거래량 폭발입니다. 매매시장은 30억원 이상 초고가시장은 물론 10억원 안팎 저가시장까지 광범위하게 의미있는 거래가 나오고 있다는… 11시간전 오윤섭
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10.15대책 이후 26년에 사야할 곳
10.15대책 이후 주택시장 움직임을 보면 26년 투자할 곳이 보입니다. 결국 시장참여자중 구매력이 있는 유효수요자들이 매수하는 곳입니다. 우리가 투자를 할 때 항상 고민하는 것이 자금문제입니다. 자금에 맞춰 매수하는게 당연하지만 매수할 땐 항상 팔 때를 진지하게 고민해야 합니다. 내집마련이든 순수한 투자든 보유기간에 차이가 있을뿐 결국 언젠가 팔아야 합니… 7일전 오윤섭
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[본공지] 특강-26년 주택시장 전망
10.15대책 이후 주택시장 내외부 변수가 계속 이어지고 있습니다. 외부 변수로는 시장금리 상승으로 인한 주담대, 전세자금대출 금리 상승이 대표적입니다. 은행권 최저 금리가 다시 4%를 넘어섰습니다. 시장 금리 상승으로 26년 전세난이 오지 않을 것으로 예상하는 분들이 있는데 과연 그럴까요? 지난 10월 20일부터 서울 전역과 경기권 주요지역이 토지거래허가… 2025.11.24 오윤섭
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26년 전세대란에 대한 생각
10.15대책 이후 거래절벽이란 표현은 실제 시장상황과 전혀 맞지 않은 표현입니다. 수도권 토허제 시대를 맞아 매매약정, 거래허가승인 절차때문에 실거래가 신고가 다시 2개월 가까이로 늦어지면서 발생한 착시 현상입니다. 11월 서울 아파트매매 거래량은 토허제에도 불구하고 노원구, 성북구, 강서구, 은평구 서대문구 등 저가시장 중심으로 거래가 늘어나고 있습니다… 2025.11.20 오윤섭
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[사전공지] 12월 2일(화) 26년 주택시장 전망 특강
10.15대책 이후 주택시장에 나타난 특징이 몇가지가 있는데요. 첫째 수도권 관심지역 토허제 시대를 맞아 실거래가 신고가 2개월 가까이 늦어지고 있습니다. 통계 왜곡 현상이 발생하고 있습니다. 둘째 전셋값 폭등세입니다. KB부동산의 서울, 경기 전세수급지수가 160을 돌파했습니다. 강남권 고가전세의 경우 후분양 재건축단지의 입주가 26, 27년까지 계속돼 … 2025.11.17 오윤섭
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10.15대책 이후 조정장세가 올수 없는 이유
이재명정부의 부동산 정책을 보면 모든게 엇박자입니다. 국토부장관은 인허가 기간을 단축해 정비사업을 통해 새아파트 공급을 최대한 앞당긴다고 합니다. 그러면서 LH, 국토부에 총동원령을 내려 노후청사나 공공부지를 활용해 서울에 공공주택 공급을 확대하겠다고 합니다. 용산 2만가구? 서울 중심 주택공급확대 계획을 연말까지 확정해서 발표한다고 하는데요. 참여정부, … 2025.11.13 오윤섭
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10.15대책 이후 1주택자, 다주택자 대응전략
10.15대책 이후 주택시장은 예상대로 움직이고 있습니다. 매매물량은 물론 전세물량까지 급감하고 있습니다. 전세물량 급감은 월세 급등으로 이어지고 있습니다. 서울권 1급지로 대표되는 똘똘한 아파트는 10.15대책 이후 실거래가가 강보합세를 보이고 있습니다. 대기 매수자들의 관망세에도 불구하고 매도호가는 꿈쩍도 않고 있습니다. 10.15대책 이후 무주택 세입… 2025.11.06 오윤섭
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[본공지] 11월 오윤섭의 이메일 상담입니다
10.15대책으로 수도권 관심지역이 조투토(조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역)로 지정됐습니다. 토허제가 시행된 10월 20일 이후 대기 매수자들은 매도호가가 떨어지길 기대했으나 시장은 정반대로 움직이고 있습니다. 매물이 급감하고 상급지 갈아타기 진입장벽이 높아지니 매도호가는 요지부동입니다. 11월은 대기 매수자들의 고민이 많은 한 달이 될 것입니다.… 2025.11.03 오윤섭
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10.15대책 이후 무주택자 대응전략
최근 이재명 대통령의 부동산 코멘트를 보면 걱정이 앞섭니다. 일본의 잃어버린 30년? 한국 부동산시장은 시한폭탄? 잇따른 경고성 발언이 집값 안정에 전혀 도움이 되지 않습니다. 제가 좋아하는 격언이 하나가 있는데요. “성공하는 사랑은 성공할 때까지 침묵을 지키고 실패하는 사람은 실패할 때까지 끊임없이 변명을 한다.” 대통령이 집권 초기부터 주택시장에 대해 … 2025.10.30 오윤섭
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수도권 토허제 시대, 집값은 하락할까?
풍선효과를 차단하기 위해 수도권 관심지역이 조투토(조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역)라는 3종세트로 묶였습니다. 토지거래허가제가 10월 20일부터 시작됐으니 이제 본격적으로 수도권은 토허제 시대가 시작됐습니다. 조정대상지역 지정으로 분양권 전매시장은 크게 축소됐습니다. 16일 이후 분양한 단지들은 이제 당첨자 발표후 3년이 지나 전매가 가능해지면서 … 2025.10.23 오윤섭
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10.15대책 이후가 궁금한가요?
오세훈 서울시장은 내년 6.3 지방선거를 의식해서인지 재건축 속도전을 선언하고 열일입니다. 용적률 특례(인센티브) 시범단지까지 공표하면서 말입니다. 반면 지난 6월 출범한 이재명정부는 수요억제에 강력한 드라이브를 건 규제책에 속도전입니다. 취임 3개월만에 벌써 부동산 대책이 세번째입니다. 투자자 개인은 정부의 부동산 정책을 이길 수 없습니다. 하지만 부동산… 2025.10.16 오윤섭
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서울권 상승랠리는 언제까지 계속될까?
제가 즐겨 사용하는 상승랠리보다 불장이란 표현이 더욱 와닿는 요즘입니다. 9월 거래량이 폭발하면서 매매가도 폭등하고 있습니다. 특정 가격대 구간에서만 오르는 것이 아닙니다. 10억원 이하 저가시장을 제외하고 전구간대로 상승랠리가 확산됐습니다. 8월 중순 이후 시작돼 9월에는 10억원 초과~15억원 이하 중저가시장에서 거래량이 폭발적으로 늘어나고 있습니다. … 2025.10.09 오윤섭
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서울권 상급지 쏠림은 언제까지 계속될까?
9월 거래량이 폭발적으로 늘어나고 있습니다. 물론 지난 6월보다는 크게 못미치나 8월 이후 거래량 추이를 보면 6.27대책 이후 회복세가 강합니다. 서울 아파트매매 거래량은 7월 4천3백건에서 8월 4천4백건을 넘어서 다시 증가세로 돌아섰습니다. 9월 거래량은 9월말 현재 4천1백건을 넘어섰습니다. 전달보다 60% 이상 늘어난 7천건 이상 기록할 전망입니다… 2025.10.02 오윤섭
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[본공지] 10월 오윤섭의 이메일 상담입니다
혼돈의 주택시장입니다. 9.7대책 직후 서울권 1급지는 강력한 상승랠리가 시작됐습니다. 9월말 현재 상승랠리는 서울권 전역으로 확산되고 있습니다. 성북구 장위뉴타운 등 10억~15억원 이하 중저가 시장까지 번진 상태입니다. 노도강 등 10억원 이하 저가시장 상승랠리도 시간문제입니다. 현재 중저가시장까지 21년 하반기 전고점을 돌파했습니다. 9월 서울 아파트… 2025.10.01 오윤섭
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마성강 전세가율 30%대를 어떻게 볼 것인가?
차기 토허제(토지거래허가제) 1순위로 꼽히는 마포구 성동구 강동구 등 마성강 아파트 매매가 상승세가 예사롭지 않습니다. 이들 지역 현재 분위기는 지난 6월 불장과 흡사합니다. 6월 불장이 6.27대책으로 이어졌으니 9월 불장은 결국 토허제, 규제지역 확대 등 추가 대책으로 이어질 가능성이 높습니다. 상승론자에서 하락론자로 그리고 최근 다시 상승론자로 돌아선… 2025.09.25 오윤섭
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9월 거래량과 중고가시장이 심상치 않다
미국 연준은 9월 18일 새벽(한국시간) 0.25% 금리인하를 단행했습니다. 오는 10, 12월 FOMC 회의에서 0.25%씩 연내 두차례 금리인하가 유력해지고 있습니다. 한국도 서울 아파트값이 변수지만 10월 23일 금리인하 가능성이 높아졌습니다. 9월 중순 현재 서울권 매매시장은 뜨겁습니다. 특히 84타입 국평 가격대가 15억원 이상~30억원 미만인 중… 2025.09.18 오윤섭
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9.7대책 이후 이재명정부 후속 대책 시나리오
과거 노무현정부, 문재인정부에서도 그랬지만 부동산 대책이 나와도 주택시장에 아무 영향이 없는 경우가 있습니다. 이재명정부의 9.7대책도 그런 대책이라고 생각합니다. 제 생각뿐 아니라 매매시장에서 시장참여자들이 그렇게 행동하고 있습니다. 9.7대책 이후 오히려 매수를 서두르면서 거래량이 늘어나고 있습니다. 초고가시장의 정점인 압구정에서 9.7대책 이후 신고가… 2025.09.11 오윤섭
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[본공지] 9월 오윤섭의 이메일 상담입니다
이재명정부가 속도감 있게 부동산대책을 내놓고 있습니다. 6.27대책 이후에 2개월만에 9.7대책을 발표했습니다. 9.7대책에서 8월말 이후 서울권 반등장 흐름을 바꿀만한 정책은 없습니다. 규제지역 LTV 40%, 1주택자 전세자금대출 2억원 한도 등 추가 대출규제는 매수심리를 꺾기엔 역부족입니다. 하지만 서울권에서 연내 규제지역이 확대될 가능성이 높습니다.… 2025.09.08 오윤섭
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6.27대책이 2개월 효과에 그친 이유
9월 들어서자 마자 절묘하게 기온이 낮아지면서 가을이 다가오고 있습니다. 이제 25년 열대야도 추억이 될 것입니다. 머지않아 아침 최저 기온이 20도 미만으로 떨어지겠지요. 서울권 아파트 매매시장 '기온'도 달라졌습니다. 다시 거래가 재개되면서 8월 마지막주가 변곡점이 됐습니다. 6.27대책 효과는 결국 2개월 천하로 끝났습니다. 매매시장 기온은 지난주말부… 2025.09.04 오윤섭
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이재명정부에서 재건축 투자자가 알아야 할 것
아파트매매 거래량 추이는 예상대로 흘러가고 있습니다. 강남권 토지거래허가구역 노이즈(6.27대책 이전에 실제 거래된 건수가 7월 통계에 잡히는 것)로 8월 거래량이 7월보다 적습니다. 6.27대책 효과가 사실상 시작된 것입니다. 7월 서울 거래량은 4천4백건 안팎에서 마무리될 전망입니다. 8월 거래량은 3천6백건 안팎으로 그칠 것으로 예상됩니다. 다만 8월… 2025.08.28 오윤섭