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새벽하늘 칼럼
부부간의 상가 임대차는 성립할까?, 성수동 지식산업센터 반값 경매
성수동 지산이 경매로 진행되고 있는데 3차까지 유찰되어 현재 최저매각가격이 감정가 대비 반값에 가깝다. 임차인을 보니 둘다 대항력이 있다. 둘 다 배당요구를 하지않았다. 확정일자가 없으니 배당요구를 했어도 배당에 참여할 수 없고 그 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 상황이다. 그런데... 자세히 보니 주** 임차인이 임대인의 배우자?!!! 주택은 민법상 부부공… 9일전 새벽하늘
경매 써!머리
강남아파트 4억싸게 낙찰 vs 그냥 서울아파트 3억싸게 낙찰
지난 글에서 10월 말 강남아파트 경매에서 시세보다 높은 낙찰사례를 보며 과열된 분위기를 감지할수 있었습니다. https://blog.naver.com/hazelnut0320/223655575622 하지만 최근엔 그 분위기가 좀 달라졌습니다. 바로 지난주 강남아파트 낙찰사례를 살펴보겠습니다. 입찰자는 10명으로 가격대비 그리 적지는 않습니다. 하지만 낙찰가… 10일전 새벽하늘
경매 써!머리
식을줄 모르는 강남아파트 경매? vs 그냥 서울 아파트 경매 _ feat.증액한 보증금 대항력, 우선변제권,…
안녕하세요 새벽하늘입니다. 서울아파트 가격은 강남, 강북 할것없이 여전히 상승중이지만 상승폭은 상당히 줄어들었습니다. 그도 그럴것이 서울의 매수심리는 8월에 정점을 찍고 이후 계속해서 하락하고 있습니다. 이런 분위기가 경매시장에서는 어떻게 나타나고 있을까요? 10월 말 강남아파트 낙찰분위기부터 살펴보겠습니다. 개포래미안포레스트 국평입니다. 28억 가까이 낙… 2024.11.11 새벽하늘
새벽하늘's 에세이
대한민국 최고의 재건축 아파트!
한동안 재건축아파트 대명사는 반포주공 2단지를 재건축한 래미안퍼스티지였다. 하지만 그 명성을 가볍게 빼앗아온 아파트가 바로 그 유명한 아크로리버파크. 신반포1차를 재건축한 아파트이다. 아리팍은 최고의 재건축아파트 명성을 이어갔다. 래미안원베일리가 태어나기 전 까지 말이다. 래미안원베일리는 신반포3차·23차, 반포 경남, 반포 우정에쉐르 등을 재건축한 아파트… 2024.11.01 새벽하늘
경매 써!머리
강남3구 아파트 최근 낙찰 분위기 3 _ 송파구(재건축, 리모델링)
다시 송파구로 넘어왔습니다. 가락동 입니다. 가락동 하면 헬리오시티죠. 그 헬리오시티 근처에 있는 가락대림아파트 84가 경매로 진행되었습니다. 바로 위에 있는 아파트가 리모델링 최초 수직증축으로 유명한 잠실더샵루벤입니다. 가락대림84는 최근 일반층이 12억에 실거래되었지만 경매물건은 1층이고 현재 11.3억에 매물이 나와있습니다. 낙찰가를 볼까요? 10.7… 2024.10.28 새벽하늘
경매 써!머리
강남3구 아파트 최근 낙찰 분위기 2 _ 강남구
이번엔 강남구 입니다. 강남구 중 넘버쓰리인 대치동입니다. 경매물건은 대치현대 전용114제곱이군요. 바로 아래 그 유명한 은마아파트가 있습니다. 대치현대는 재건축이 아닌 리모델링이 진행중입니다. 해당평형은 최근 27.7억에 실거래되었고 호가는 30억 부터 시작됩니다. 26.8억에 낙찰되었는데 실거래가 기준으로는 9천정도 싸게 낙찰되었군요. 이정도 가격대 치… 2024.10.25 새벽하늘
경매 써!머리
강남3구 아파트 최근 경매 낙찰 분위기 1 _ 송파구
안녕하세요 새벽하늘입니다. 이번주는 유난히 강남3구 아파트 경매물건이 많았습니다. 강남 불패신화, 오직 강남, 대한민국 아파트의 영원한 이슈인 강남... 그 강남을 현재시점에 경매로 싸게 낙찰받는다? 싸게 산다는 것은 투자에 있어서 절대적으로 유리합니다. 투자든, 내집마련이든 말이죠. 하지만... 시장흐름에 따라 싸게 낙찰받아도 별로인, 아니 위험한 상황이… 2024.10.24 새벽하늘
좋은책 좋은강의
가장 완벽한 부동산 투자 _ 빅데이터 + 경매 _ feat.빅데이터 경매 원데이특강
아직도 많은 분들이 강남 아파트에 관심이 많습니다. 데이터 상으로는 심리가 꺽였지만 일반적인 사람들은 데이터를 보지 않죠. 분위기를 보며 체감한 후 매수를 고민하고 결정합니다. "요즘 서울이, 강남이 계속 오르고있나봐!" "지금 안사면 영영 못사는거 아닌가?" "기준금리도 떨어진데, 미국이 내렸잖아, 우리도 내리… 2024.09.26 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
서울 아파트 낙찰가율 100% 초과물건 분석 _ 100% 넘었는데 굿낙찰?!
낙찰가율이란 감정평가액 기준 낙찰된 금액의 비율이다. 예컨대 10억에 감정평가된 물건을 9억에 낙찰받으면 낙찰가율은 90%, 11억에 낙찰받으면 110%가 된다. 시세보다 싸게 사는게 경매의 목적인데 낙찰가율이 100%가 넘는다는건 말이 안되지 않나? 이렇게 생각할 수 있지만 감정평가액은 낙찰당시 시세와 차이가 나는 경우가 많다. 왜냐면 감평한 시기와 낙찰… 2024.09.11 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
대항력있는 임차인, 임차권등기 _ 체당금, 근로복지공단 가압류를 조심하라! (feat.장대재개발지구)
얼마전, 대전 유성구에 있는 성원상떼빌(전용84)이 감정가 대비 49%에 낙찰되었다. 이 아파트는 최근 3.1억에서 3.4억 선에 실거래 되었고 현재 최저가매물은 4억부터 시작된다. 엥?! 대전도 서울처럼 불타오르고 있나?? 아니다... 대전은 조용한 지역이다. 하지만... 이 동네가 핫하다. 왜? 바로 장대재개발 구역이다. 이 아파트는 C구역 근처에 있다… 2024.08.28 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
반값 아파트를 20% 더 할인해서 낙찰받으면 생기는 일
요즘 부동산 관심지역은 오직 수도권이다. 서울 강남4구와 마.용.성.동의 질주와 함께 나머지 구 까지 온기가 퍼져나가고 있고, 경기도, 인천도 마찬가지다. 그런가운데 조용히 숨만쉬고있는 지역도 많다. 바로 이런곳... 한때 3.2억이 넘었지만 지금은 거의 최고가의 반값 수준이다. 현재 이 아파트 시세는 일반층 기준 1.8억정도... 이 아파트가 경매로 진행… 2024.08.26 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
선순위가등기 _ 이런물건에 입찰자가 14명이나?!
이 물건, 정말 흥미롭다! 최근 경매로 낙찰된 당산현대3차, 재건축 안전진단이 진행중이고 최근 9.6억에 실거래되었다. 하지만 더이상 이 가격 매물은 없다. 지금 최저호가는 10.5억부터 시작된다. 그런데 낙찰가를 한번 볼까? 7.27억이다. 호가를 기준으로 한다면 무려 3.2억 이상 싸게 낙찰되었다! 무슨 문제라도 있는것일까? 등기부는 단 한건의 권리만 … 2024.08.23 새벽하늘
경매공부 for 비기너
위험한 낙찰 _ 대항력있는임차인 여부가 확인되었을까?
최근 서울 아파트 상승열기가 경기도에도 전이되면서 요즘 날씨만큼이나 경기도 온도도 뜨겁다. 그 와중에 기흥구에 있는 한 아파트가 시세보다 무려 1.6억 이상 싸게 낙찰되었다. 그것도 단독낙찰이다. 최근 5.35억 실거래 후 현재 최저호가는 5.5억이다. 호가를 기준으로 한다면 무려 1.6억 이상 싸게 낙찰된 것이다. 대박인 것일까?? 등기부상 권리는 특별한… 2024.08.21 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
낙찰가보다 더 중요한 것은?
서울, 경기 매수심리가 살짝 꺽이는듯 했지만 다시 반등하는 모습을 보이는 요즘... 수도권 경매시장 열기도 뜨겁다. 엊그제 서수원자이 경매사건에 무려 37명이나 입찰에 참여했다. 이 아파트 최근 실거래가는 4.3억이고 이정도 수준에서 최저가 매물도 나와있다. 즉, 시세는 4.3억이다. 그런데 낙찰가는 4.07억... 시세보다 2,300만원 정도 싸게 낙찰받… 2024.08.19 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
대치동부센트레빌 경매 _ 신고가! 강남 무한질주! 역시 강남은 강남!??
대치동부센트레빌 53평형이 신고가를 갱신했다. 7월 8일, 26층이 49.5억에 실거래된 것이다. 이 가격에 매수한 사람은 이 아파트가 조만간 최소 50억은 넘을것이라 기대하고 있는 것일까? 어쨌든... 강남의 기세가 정말 무섭다. 이 와중에 동일평형 10층이 경매로 진행되었고 며칠 전 47억 남짓의 가격으로 낙찰되었다. 신고가를 기준으로 한다면 2억 넘게… 2024.08.10 새벽하늘
경매공부 for 비기너
[경매공부] 선순위전세권 배당요구 안했어도 말소기준이 된다? _ 진행중 경매사건 입찰해도 된다? (feat.…
안녕하세요 새벽하늘입니다. 부동산경매 권리분석에서 애를 먹는 등기중 하나, 바로 선순위전세권입니다. 말소기준이 될때도 있고 안될때도 있기 때문이죠. 말소기준이 된다면 상관없지만 안될경우 낙찰자가 그 금액을 인수해야 합니다. 그래서 보증금을 날리는 대표적인 케이스이기도 하지만 반대로 기회가 될 수도 있습니다. 아래 경매사건을 살펴보겠습니다. 경남 통영에 있는… 2024.07.13 새벽하늘
경매공부 for 비기너
[경매공부] 임차인 배당순서가 늦어도 배당을 먼저 받을 수 있다? _ 최우선변제권이란?
지난 포스팅을 보시고 공부를 좀 하신분이라면 임차인 배당관련 궁금증이 있으실겁니다. https://blog.naver.com/hazelnut0320/223499540791 임차인 입장에서는 우선변제권보다 훨씬 강력한 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 다시 경매사건을 살펴보겠습니다. 임차인은 대항력이 있지만 확정일자가 늦어 우선변제권은 19.8.20. 근저… 2024.07.04 새벽하늘
경매공부 for 비기너
[경매공부] 대항력은 있는데 확정일자가 늦다? _ 우선변제권
안녕하세요 새벽하늘입니다. 경매공부에서 가장 어려운 부분은 대항력 있는 임차인입니다. 임차인이 없거나 있어도 대항력이 없다면 권리분석에 있어서는 매우 간단해집니다. 하지만 임차인 대항력이 있다면 낙찰자 입장에서 위험할 수있는 경우의 수가 많아지죠. 아래 사건을 보겠습니다. 인천 부평구에 있는 다세대 주택(빌라)인데 여러번 유찰되었습니다. 어떤 연유인지 살펴… 2024.07.03 새벽하늘
경매공부 for 비기너
[경매공부] 말소기준등기, 말소기준권리 아래 있는 등기는 배당받지 못해도 말소된다?
안녕하세요 새벽하늘 입니다. 경매사건 권리분석을 할때 등기부에 대한 권리분석은 의외로 쉽습니다. "말소기준 아래있는 권리는 모두 말소된다" 이 원칙만 알고있으면 됩니다. 하지만... 상식적인 선에서 혼란이 올수 있습니다. 현재 진행중인 물건을 보겠습니다. 등기부를 보니 화려함(?) 그 자체입니다. 말소기준은 2014년 우**의 근저당입니다… 2024.07.01 새벽하늘
경매공부 for 비기너
[경매공부] 선순위 전세권 _ 배당요구 여부를 반드시 체크해야 한다
안녕하세요 새벽하늘입니다. 등기부상 권리분석에서 가장 많이 실수하는 것이 전세권입니다. 전세권은 후순위일경우 무조건 말소하지만 선순위일경우는 다릅니다. 말소기준이 될 수도, 되지 않을 수도 있죠. 아래 사건을 보겠습니다. 아산시 아산역 역세권에 있는 전용 10평 남짓의 오피스텔입니다. 이 오피스텔은 대략 7천만원 선에서 실거래되고있는데 45만원 정도의 월세… 2024.06.25 새벽하늘