전체 독일병정 수미숨 오윤섭 신사람 박민수 유나바머 서울휘 달천 빠숑 새벽하늘 송사무장 재건축재개발 재텍큰타이거 매운맛제니 호향기 기드래곤 까르 중도 투행 숙주나물 옥동자 네이마리 엉금엉금 꿈부 꿈이슬
새벽하늘 칼럼
경매 취득비용 총정리 _ 중개수수료(매수신청대리), 명도비용, 인도지연비용과 최대입찰가 계산법
안녕하세요 새벽하늘입니다. 경매로 시세보다 싸게 낙찰받았다면 무조건 싸게 산거다? 아닙니다. 일반 매매와 경매는 취득하는 데 들어가는 비용이 다릅니다. 대표적인 세 가지. 1. 중개수수료 2. 명도비용 3. 인도지연비용. 이 세 가지가 경매쪽이 더 들어가거든요. 취득시 추가비용을 정확히 알고 있어야 진짜 경매로 싸게 사는 겁니다. 입찰가를 산정할 때 넘지 … 3일전 새벽하늘
경매 써!머리
목동 아파트 반값 낙찰의 비밀
안녕하세요 새벽하늘입니다. 얼마 전 목동에 있는 아파트가 반값에 낙찰됐습니다. 시세 14억이 안 되는 아파트가 7억 남짓에 낙찰된 거죠. 대박 낙찰일까요, 아니면 보증금 날리는 함정일까요. 낱낱이 살펴보겠습니다. 1. 사건 개요 양천구 신정동에 있는 목동 2차 우성 아파트입니다. 행정구역은 신정동인데 아파트 이름에 "목동"이 붙죠. 신정동이 목동 바로 아래… 2026.10.01 새벽하늘
좋은책 좋은강의
[경매강의 공지] 실전경매 마스터 클래스(feat. 수강생 60% 낙찰 성공 스토리)
지난 5월, 경매 실전강의를 준비하면서 정말 많은 고민을 했습니다. “수강생분들에게 진짜 필요한 강의는 무엇일까?” 수없이 고민한 끝에 내린 결론은 의외로 간단했습니다. 낙찰. 그냥 낙찰이 아닙니다. 좋은 물건을 낙찰받고, 실제로 수익을 만드는 것. 결국 경매강의를 듣는 목적은 여기에 있다고 생각합니다. 그런데 한 가지 문제가 있었습니다. 완전 초보자가 단… 2026.09.21 새벽하늘
경매강의 for 필드
[권리분석] 허그가 대항력 포기했는데, 왜 낙찰자가 임차인 보증금 1.3억을 물어줬을까?
안녕하세요 새벽하늘입니다. 경매 입찰 전 매각물건명세서를 보고 "허그가 대항력을 포기했네? 임차인 문제는 이제 없겠구나" 하고 안심하고 입찰을 하시는 분들 많으시죠. 오늘 소개할 사건은 그렇게 생각했던 낙찰자가 1억 3천만 원을 물어줘야 하는 사건입니다. 임차인 보증금을 통째로 인수하게 된 거죠. 초보 분들이 정말 많이 실수하는 유형이고, 지금 이런 유형의… 2026.09.19 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
부동산 세제개편안 _ 양도세 구간별 정리, 여파, 재검토
안녕하세요 새벽하늘입니다. 정부의 세제개편안 발표이후 내내 시끄럽습니다. 재검토를 시사하고 있는데 우선 원안에 대한 내용정리를 마무리 하겠습니다. 지난 글에 이어 이번엔 양도세를 구간별로 시뮬레이션 해보고 종합적으로 정리해보도록 하죠. 우선 양도세 부분에 있어 장기보유특별공제 입니다. 양도세 계산의 흐름은 이렇습니다. 여기서 장특공제를 건드리면 양도세가 변… 2026.08.29 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
8.3 부동산 세제개편안 _ 종부세 27년, 28년 예상금액 구간별 정리(시뮬레이션 추가) _ 향후 벌어질 …
최대한 모든 감정을 자제하고 팩트에 대해서만 설명해 드리겠습니다. 제목은 공정과세와 합리화 입니다. (진짜 공정한지는, 진짜 합리적인지는 잘 모르겠습니다) 먼저 명칭 변경입니다. 장기보유특별공제 --> 주택은 장기거주소득공제, 주택외는 장기보유소득공제 입니다. 명칭에서 느낌 오시죠? 주택은 이제 거주하지 않으면 오래 보유했어도 공제해주지 않겠다라는 의도가 … 2026.08.05 새벽하늘
경매 써!머리
강동구 빌라가 낙찰가율 136%? _ 꿈틀거리는 빌라 경매시장, 지금 우리가 봐야 할 것
안녕하세요. 새벽하늘입니다. 최근 부동산 시장을 모니터링하다 보면, 예사롭지 않은 움직임이 포착되는 곳이 있습니다. 바로 '서울 빌라 경매시장'입니다. 과거 전세사기 여파로 싸늘했던 빌라 시장을 기억하시는 분들이라면 "지금 빌라를 왜 사?"라고 반문하실지도 모르겠습니다. 하지만 시장의 진짜 고수들은 대중의 심리가 얼어붙어 있을 때, 데이터의 변화를 포착하고… 2026.07.13 새벽하늘
경매 써!머리
미친 동탄도 경매로 싸게 살 수 있다?
안녕하세요 새벽하늘입니다. 요즘 전국에서 아파트 가격 상승세가 가장 뜨거운 지역은 단연코 동탄입니다. 대기업 성과급 소식과 함께 통근 셔틀버스가 정차하는 이른바 '셔세권' 단지들을 중심으로 매수 열기가 정말 대단한데 최근 한주 동안만 2% 이상 상승했습니다. 이렇게 불타오르는 시장 속에서, "과연 동탄 아파트 경매 시장은 지금 어떤 분위기일까?" 궁금해하시… 2026.07.10 새벽하늘
경매 써!머리
전세 5억인데 4억에 매수? _ 실제 사례로 보는 경매의 위력
안녕하세요 새벽하늘입니다. 요즘 서울 아파트 전세가격 돌아가는 꼴을 보면 정말 미쳤다는 말밖에는 안 나옵니다. 비단 서울뿐만이 아닙니다. 경기까지 급속도로 확산되고 있습니다. 공급 부족에 이넘의 정부 정책까지 맞물려 이미 예견된 일이긴 했지만, 막상 닥친 상승폭을 보니 아주 무서울 정도입니다. 결국 전세 사시는 분들이 불안감에 등 떠밀려 '실거주용 똘똘한 … 2026.07.06 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
선순위전세권 배당요구했다가 망할 수 있습니다
임대차계약을 하면서 전세권을 설정해달라는 요구를 종종 받습니다. 예전엔 흔쾌히(?) 해주었지만 몇년 전 부터는 해주지 않습니다. 우선 임차인 당사자에게 전혀 도움이 되지 않는것도 있지만 LH전세가 많아지면서부터 이넘의 전세권때문에 짜증나는 일들이 종종 발생되기 때문에 그렇습니다. 들어오는 임차인이 LH전세일경우 LH는 전세권을 통상 입주하기 며칠 전에 말소… 2026.06.19 새벽하늘
경매 써!머리
[주간 경매시황] 9번 유찰된 빌라의 반전, 그리고 진짜 서울 빌라 경매의 실속
안녕하세요 새벽하늘입니다. 최근 경매 시장 뉴스 보면 자극적인 타이틀이 참 많습니다. "경매 물건이 13년 만에 최대다", "서울 빌라가 9번 유찰돼서 감정가의 13%에 팔렸다"면서 당장이라도 빌라 시장이 완전히 무너질 것처럼 말하죠. 그런데 과연 진짜 실전 시장도 그럴까요? 뉴스 기사 행간에 숨겨진 팩트와, 우리가 진짜 주목해야 할 서울 빌라 경매의 실속… 2026.05.18 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
장특공제... 비거주 장특공제 폐지되면 이렇게 됩니다
안녕하세요 새벽하늘입니다. 먼저 며칠 전 매도한 물건에 대한 이야기로 시작하겠습니다. (샀다는, 낙찰받았다는 스토리 보다는 매도한 스토리를 더 좋아들하시더군요.. ^^) 최근 수도권 3건을 매도했는데 그 중 하나 입니다. 이녀석은 10여년 전 공매로 낙찰받은 녀석이었죠. 이때 당시 시세는 2.2억 이었습니다. 2억에 낙찰받았으니 2천정도 싸게 받았습니다. … 2026.05.04 새벽하늘
좋은책 좋은강의
[강의 공지] 경매실전반 강의 안내
2026.04.30 새벽하늘
경매강의 for 필드
대항력 포기? 절대 속지마세요!
안녕하세요 새벽하늘입니다. 서울 빌라, 오피스텔은 아직도 전세가보다 매매가가 낮은 물건들이 경매로 쏟아지고 있습니다. 하지만 임차인 입장에서는 다행이도 전세보증보험을 가입했다면 보증금을 손해보지는 않습니다. 보험가입한 곳에서 집주인 대신 보증금을 돌려주니까요. 대표적인 곳이 주택도시보증공사입니다. 엄청난 적자를 두들겨맞고 있는 곳이죠. 최근 3년간 7조 가… 2026.04.15 새벽하늘
경매강의 for 필드
명도확인서 먼저 줘도 될까?
안녕하세요 새벽하늘입니다. 명도를 진행할때 임차인은 배당받을 보증금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요합니다. 명도확인서에는 인감을 날인하고 인감증명서도 첨부해야 합니다. 명도확인서가 있어야 배당금을 지급해주는 이유는 임차인의 인도와 임대인의 보증금 지급이 동시이행관계에 있기때문입니다. 쉽게 설명하자면, 일반적인 상황에서 임차인이 나갈때 이런 실… 2026.04.13 새벽하늘
새벽하늘 실전투자
명도완료! 문을 열고들어갔더니 믿을수 없는 광경이...
안녕하세요 새벽하늘입니다. 얼마전 진행한 명도는 세상 편하게 마무리되었습니다. 얼굴도 마주치지 않았고, 하물며 전화통화도 하지 않았습니다. 내용증명, 그리고 몇 차례 문자를 주고받는것 만으로 끝냈습니다. 이사비 없이 관리비,공과금까지 모두 점유자가 정산하고 이사를 나갔습니다. 36년된 아파트였죠. 그런데... 문을 열고 들어가는 순간 펼쳐진 광경......… 2026.04.09 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
대출규제 기준, 토지거래허가 기준 간단정리 _ 혼란속에 기회가 있습니다
안녕하세요 새벽하늘입니다. 며칠 전 또 부동산 정책이 발표되었습니다. 정확히는 가계부채 관리방안으로 핵심내용은 '다주택자 아파트 담보대출 만기연장 불허'입니다. 쉴틈 없이 쏟아져나오는 정책들을 모두 이해하는 일반인들은 없습니다. 하물며 전문가들도 모든내용을 정확히 이해하기는 어렵습니다. 하물며 정책을 낸 당국도, 실무를 처리하는 지자체도 해석이 달라 혼선이… 2026.04.07 새벽하늘
뉴스로 배우는 경매
서울아파트 경매 _ 낙찰률, 낙찰가율의 차이와 의미
안녕하세요 새벽하늘입니다. 며칠전 경매관련 기사를 정리해보겠습니다. 언뜻 보면 서울아파트 경매 낙찰가가 높아졌다고 생각할 수 있습니다. 하지만 해당기사는 그와 전혀 반대되는 내용입니다. 낙찰률과 낙찰가율은 혼동되기 쉽습니다. 낙찰률은 경매건수 대비 낙찰된 건수의 비율입니다. 경매 10건이 진행되고 5건이 낙찰되었다면 낙찰률은 50%입니다. 반면 낙찰가율은 … 2026.03.24 새벽하늘
경매강의 for 필드
빌라 경매 주의사항 _ 월세 130, 수익률 43%의 대반전(위반건축물)
안녕하세요 새벽하늘 입니다. 빌라 경매 물건을 검색하다 보니 이 물건이 눈에 들어왔습니다. 우선 “서울 역세권 + 준신축급 + 최저가 1억대"로 많은 수요층이 있는 조건입니다. 그런데 대항력 있는 임차인이 두명입니다. 뭐,,, 전에살던 임차인이 임차권등기후 나가고 새로운 임차인이 들어왔나보다 라는 생각이 우선적으로 들것이죠. 어쨌건 권리분석을 하는 차원에서… 2026.03.21 새벽하늘
뉴스로 배우는 경매
'오피스텔' 경매 괜찮을까요? (feat. 경매 특강)
수도권은 아파트는 물론 빌라, 다가구 등등 주택법상 모든 주택에 대해 강력한 대출규제가 적용되고 있습니다. 하지만 오피스텔은 '준주택'으로 분류되기때문에 해당사항이 없습니다. 당연히 풍선효과가 발생할수 밖에 없죠. 기사내용을 하나하나 분석해보겠습니다. 수도권, 지방 할것없이 전부 63% 이상 거래량이 늘었습니다. 면적을 보면 59~84에 해당하는 아파트 /… 2026.03.16 새벽하늘